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のらくろ君の住宅ローンのお勉強
昨日のエントリで住宅ローンを組んだ際の試算をしてみたんだけど,金利っていうものを完全に誤解していて,すごくアホなことを書いた.

ワタシは,1000万の買い物を金利3%でローン購入したときに,金利っていうのは単に30万円払えばいいって思ってた.が,当然これは違う.

金利は,そのときの残額の3%を年一回利息として払うってことなので,1000万を20年ローン金利3%で支払うと,だいたい1330万くらいになるってことになる.金利は330万だ.

じゃあ,1000万の物件を200万の頭金で20年払い金利3%について,改めて試算してみると.

(頭金+金利を含めた残金+修繕費積立+固定資産税=総額)
200万+1064万+360万+80万=約1700万

1000万の物件を買うのに1700万かかるってことだ.

同等の物件を賃貸で借りると9万円なので更新費用も含め2265万という計算も昨日してるので,やっぱり,購入<賃貸ってことになる.

が,しかしだ.

ワタシがちっちゃい頭で想像している,調布とか高円寺の1000万の中古マンションなんて,殆ど築30年以上の物件だ.

既に築30年の物件を20年ローンで買うっていうのは,つまりその,ローンを払い終える頃にはマンション倒壊するんじゃないのか?っていうことは,誰でも想像できるだろう.

いろんな嫌な想像ができる.

-ローンを払い終える前に,地震で倒壊
-ローンを払い終える前に,建て直しが決まって2000万追加徴収される
-ローンを払い終える前に,住人が皆出て行くか死んで,幽霊マンションになる
-ローンを払い終える前に,毎月数万円の修繕費を徴収される

などなど.

実際,今「スラム化」したマンションが問題になっているらしい.「スラム化」っていうのは,悪い住人が補修費用を払わないからしかるべき補修がされず,そうなると真面目な住人は皆手放してしまって,管理されないまま放置されたような幽霊マンションのことを言うらしい.

それに,今の日本には耐用年数を超えたマンションが数百万戸あり,本来立て直しが必要なのだけれど,住人の80%の同意がないと建て替えはできないことになっていて,実質的に老朽化による建て替えっていうのは殆ど行われていないのが実情とか.そりゃそうだ.だって,ローンを払い終わった,もしくはまだローンが残る人に,新たに建て替えのためのローンを組ませるなんて,そうそうできることじゃない.

自分はニューヨークとかロンドンの古いアパートメントみたいのを想定していたのに,日本ではそういうわけではないらしい.ネットのいろんな掲示板を見ても,築30年以上のマンションなんて,なけなしの金をはたいて買うようなものじゃない,っていう論調が殆どだった.

そんなわけで,マンションの夢は儚く消えて行ったんだけど,なんとなく,自分に納得のいく理由が見つかったのでよしとする.実は,1500万くらい出せば,築10年以内のマンションを買えることは買えるんだけれど,それこそ船橋とか,八王子とか,青梅とかそういうエリアに行かないと住めないのだ.もしくは,中古の一戸建ても候補としてあるかもしれないけれど,膨大なリフォーム代金がかかりそうだし.

なんか,そこまで行くと,月々の負担を減らしたいっていう当初の目的から大きく外れて,ただ家に住むために他の全てを捨てる,っていうことになってしまう.夜遊びもできなくなって,買い物もしなくなって,ただ生きる,みたいな.今はそんなの要らない.

だから,やっぱり賃貸のままでせいぜい節約して,ローンを組まずにマンションの一室を買えるくらいになったら,キャッシュで買ってもいいんだし,その頃には,必要な住居のレベルだって多分変わっているはずだ.もしかしたらその頃には,地方で4万円くらいの安アパートに住まうのでもOKかもしれないからね.

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今回の一件で結構心をかき乱されたけど,知らなかったいろんなことが判って結果的に楽しかったかもしれない.ああいう,安い中古マンションを買う人っていうのは,もしかしたら建て直しの費用も予め持ってて,建て直し後に転売しようとしているのかもしれないよね.

今日のミュージック

Amy Winehouse - Tears Dry On Their Own
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2009/05/25 20:07 | Comments(0) | TrackBack(0) | 未選択

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